Sáng 21/11/2025, tại TP. Hồ Chí Minh, Diễn đàn Hỗ trợ Pháp lý Đầu tư 2025 với chủ đề “Đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp: Cập nhật quy định và khuyến nghị thực thi” đã diễn ra dưới sự chỉ đạo của Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh, do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (ITPC) phối hợp với Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức. Sự kiện thu hút hơn 300 đại biểu, gồm đại diện các cơ quan hoạch định chính sách, hiệp hội doanh nghiệp quốc tế, nhà đầu tư, luật sư, chuyên gia và cơ quan thông tấn báo chí.

ILS Forum là hoạt động thường niên nhằm cung cấp diễn đàn đối thoại chuyên sâu giữa cộng đồng nhà đầu tư và các chuyên gia pháp lý, đồng thời là kênh tiếp nhận kiến nghị thực tiễn phục vụ công tác hoàn thiện thể chế, cải thiện môi trường đầu tư của Thành phố. Trong bối cảnh Thành phố đang đẩy mạnh điều chỉnh quy hoạch, sắp xếp địa giới hành chính và định vị lại vai trò trung tâm công nghiệp – dịch vụ của vùng, hạ tầng khu công nghiệp, bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, được xác định là một trong những cấu phần then chốt để thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chất lượng cao, phát triển chuỗi cung ứng và nâng cao năng lực cạnh tranh dài hạn.

Phát biểu khai mạc Diễn đàn, bà Cao Thị Phi Vân, Phó Giám đốc Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư (ITPC), nhấn mạnh ILS Forum là kênh đối thoại chính sách quan trọng của Thành phố, được duy trì với mục tiêu “nghe hết, hiểu đúng, xử lý đến cùng” các vướng mắc pháp lý của nhà đầu tư. Năm 2025 là thời điểm TP. Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn thực thi nhiều chính sách, luật và nghị định mới liên quan đến đất đai, đầu tư, nhà ở xã hội, phát triển khu công nghiệp và chuyển đổi xanh; do đó nhu cầu cập nhật, giải thích và hướng dẫn thực thi các quy định pháp luật càng trở nên cấp thiết. Từ góc nhìn của cơ quan xúc tiến, bà cho biết nhiều nhà đầu tư hạ tầng và doanh nghiệp sản xuất vẫn gặp khó khăn khi tiếp cận quỹ đất; thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giải phóng mặt bằng; triển khai mô hình khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ tích hợp; cũng như trong việc áp dụng cơ chế ưu đãi, nhà ở cho công nhân. Thông qua Diễn đàn, ITPC mong muốn tạo không gian trao đổi thực chất giữa nhà đầu tư, chuyên gia pháp lý và cơ quan quản lý, qua đó ghi nhận các kiến nghị cụ thể để kiến tạo môi trường đầu tư an toàn, minh bạch và có tính dự đoán cao hơn. Bà khẳng định ITPC sẽ phối hợp chặt chẽ với VIAC để lắng nghe, tổng hợp đầy đủ ý kiến doanh nghiệp tại Diễn đàn, báo cáo Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh và đề xuất các giải pháp cải thiện quy trình, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, nâng cao chất lượng dịch vụ hỗ trợ nhà đầu tư.

Tiếp nối, trong phần phát biểu chào mừng Diễn đàn, GS. TS. Lê Hồng Hạnh – Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho biết, khu công nghiệp và khu chế xuất vẫn luôn là động lực quan trọng đối với sự tăng trưởng của nền kinh tế. Tại TP. Hồ Chí Minh, việc hợp nhất ba tỉnh thành lớn được đánh giá sẽ giúp Thành phố sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển, nâng cấp hệ thống khu công nghiệp. Tuy nhiên thực tế cho thấy, các dự án vẫn gặp nhiều trở ngại, đặc biệt trong vấn đề về pháp lý. Bên cạnh các điểm nghẽn chung về cơ chế, thủ tục đầu tư, vướng mắc pháp lý còn đến từ giao dịch giữa các chủ thể tham gia trong dự án. Những điểm nghẽn này thường dẫn đến hệ quả là các tranh chấp, khiến nhà đầu tư phải gánh chịu các thiệt hại không đáng có, đồng thời làm suy giảm sức hấp dẫn của các dự án bất động sản công nghiệp. GS. TS. Lê Hồng Hạnh cho rằng, bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều triển vọng phát triển, nhưng để khai thác hiệu quả phân khúc này, các cơ quan, tổ chức, nhà đầu tư, doanh nghiệp… cần có sự phối hợp và hỗ trợ nhau chặt chẽ. Với Diễn đàn Hỗ trợ Pháp lý Đầu tư, GS. TS. Lê Hồng Hạnh cho rằng đây là một trong những kênh thiết thực khi các nhà đầu tư có thể cởi mở trao đổi và đối đáp với các chuyên gia, nhà tư vấn để tìm ra giải pháp cho các vấn đề pháp lý, tranh chấp khi triển khai dự án trong khu công nghiệp nói riêng và các dự án đầu tư nói chung. Tập trung vào 2 loại dự án gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, ông kỳ vọng, Diễn đàn lần này sẽ đưa ra những kiến nghị hợp lý, hỗ trợ tích cực cho cộng đồng nhà đầu tư cũng như chính quyền Thành phố trong việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, hướng tới xây dựng môi trường đầu tư an toàn và minh bạch hơn trong tương lai.

Trong khuôn khổ Diễn đàn, Lễ ký kết Thỏa thuận hợp tác giữa VIAC và Hiệp hội Doanh nghiệp Úc tại Việt Nam (AusCham Vietnam) đã được tổ chức, với đại diện hai bên là GS. TS. Lê Hồng Hạnh – Chủ tịch VIACvà ông Sam Conroy – Chủ tịch AusCham Việt Nam. Thỏa thuận này mang ý nghĩa thiết lập kênh kết nối và cơ chế phối hợp chính thức giữa VIAC và cộng đồng doanh nghiệp Úc tại Việt Nam. Đây là cơ sở quan trọng để hai bên tăng cường trao đổi thông tin, chia sẻ kinh nghiệm và thúc đẩy hợp tác trong các hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp, đặc biệt trong việc chia sẻ thông tin pháp lý và hỗ trợ doanh nghiệp phòng ngừa, xử lý tranh chấp. Hoạt động ký kết này, là sự hợp tác giữa đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp quốc tế và thiết chế pháp lý – thương mại tại Việt Nam, đồng thời thể hiện tinh thần đồng hành và cam kết chung trong việc thúc đẩy, tạo dựng một môi trường kinh doanh minh bạch, ổn định và nâng cao chất lượng trong bối cảnh hội nhập quốc tế được đẩy mạnh.

Diễn đàn bao gồm hai phiên đối thoại chuyên sâu, tập trung vào hai nhóm vấn đề lớn: (i) đầu tư dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; và (ii) đầu tư hạ tầng xã hội khu công nghiệp, với trọng tâm là nhà ở công nhân và nhà ở xã hội.

Trong đó, Phiên 1 đi vào phân tích các quy định pháp luật và thực tiễn triển khai đầu tư, vận hành và khai thác hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, diễn ra dưới sự điều phối của LS. Hoàng Nguyễn Hạ Quyên – Luật sư Điều hành Công ty Luật TNHH LNT và Thành viên, Trọng tài viên VIAC, Phó Giám đốc Trung tâm Hoà giải Việt Nam (VMC), cùng sự tham gia của các diễn giả gồm:  (i) Ông Sam Conroy – Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Úc tại Việt Nam (AusCham Vietnam); (ii) Ông Seck Yee Chung – Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam (SingCham Vietnam); (iii) LS. Bùi Văn Thành – Trưởng Văn phòng Luật sư Mặt Trời Mới, Phó Chủ tịch Liên chi hội Tài chính Khu Công nghiệp Việt Nam, Trọng tài viên VIAC, Hòa giải viên VMC; và (iv) LS. Ngô Thị Vân Quỳnh – Luật sư Điều hành Công ty Luật TNHH AN Legal. 

Mở đầu Phiên 1 là phần đối thoại với đại diện các nhà đầu tư. Ở góc độ của nhà đầu tư Singapore, Ông Seck Yee Chung – Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam (SingCham Vietnam) chia sẻ hiện doanh nghiệp Singapore tham gia vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp linh hoạt theo cả hai hình thức là đầu tư trực tiếp phát triển hạ tầng và thuê lại đất/hạ tầng để triển khai dự án. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào chiến lược của doanh nghiệp khi mở rộng hoạt động tại Việt Nam. Phân tích sâu hơn, ông cho biết, hình thức đầu tư trực tiếp mang lại nhiều lợi thế dài hạn nhờ chính sách ưu đãi mạnh mẽ của Chính phủ, trong đó VSIP – một mô hình liên doanh với doanh nghiệp nhà nước – thường được nhắc tới như mô hình tiêu biểu và được tạo điều kiện hỗ trợ rõ nét. Ngoài ra, cơ hội phát triển tích hợp nhiều cấu phần bất động sản khác trong khu công nghiệp, hướng đến phát triển đô thị đa chức năng – vốn là thế mạnh của doanh nghiệp Singapore – khiến hình thức này trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư. Tuy vậy, thủ tục pháp lý phức tạp, tốn nhiều thời gian và thiếu tính liên thông giữa các cơ quan vẫn khiến nhà đầu tư gặp khó khăn. Trong khi đó, nếu thuê đất/hạ tầng, đồng nghĩa với việc các thủ tục pháp lý phức tạp đã được chủ đầu tư khu công nghiệp hoàn tất, thời gian triển khai dự án lúc này sẽ được rút gọn hơn; kết hợp với hạ tầng và hệ sinh thái khu công nghiệp sẵn có, hình thức này sẽ đặc biệt phù hợp với doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ. Tuy nhiên, ông Chung lưu ý rằng nhà đầu tư sẽ phụ thuộc đáng kể vào năng lực vận hành của chủ đầu tư khu công nghiệp và đối mặt với rủi ro về thời hạn thuê, nhất là khi thời điểm hết hợp đồng trùng với thời hạn sử dụng đất của toàn khu công nghiệp.

Đại diện cho Hiệp hội Doanh nghiệp Úc tại Việt Nam (AusCham Vietnam), Ông Sam Conroy – Chủ tịch AusCham Vietnam cũng đồng tình rằng các bất cập pháp lý và thủ tục hành chính là thách thức lớn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia các dự án khu công nghiệp. Quy trình cấp phép kéo dài, liên quan nhiều cơ quan và đôi khi xuất hiện cách hiểu khác nhau về quy định dẫn đến thiếu tính dự đoán và làm tăng chi phí chờ dự án. Tình trạng thiếu quỹ đất phù hợp, đặc biệt đối với các ngành sản xuất chuyên biệt như hàng hải, khiến nhiều doanh nghiệp Úc không thể mở rộng hoặc phát triển theo đúng chiến lược, làm giảm sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư dài hạn. Bên cạnh đó, những hạn chế về hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối logistics vốn đặc biệt quan trọng với doanh nghiệp sản xuất xuất khẩu làm tăng chi phí vận hành và giảm năng lực cạnh tranh. Đề cập về mô hình đầu tư, Chủ tịch AusCham Vietnam nhận thấy có những điểm tương đồng giữa nhà đầu tư Úc và Singapore. Doanh nghiệp Úc ưu tiên các mô hình mang lại sự kiểm soát và minh bạch cao, trong đó mô hình FDI 100% là lựa chọn chủ đạo; ngoài ra, khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ tích hợp cũng được nhà đầu tư Úc đánh giá cao khi nhu cầu về dịch vụ hỗ trợ ngày càng tăng. Ông cũng chia sẻ thêm về việc hiện có một nhóm doanh nghiệp Úc đang bắt đầu quan tâm đến mô hình PPP/BOT trong các dự án hạ tầng và logistics cảng, cho thấy sự mở rộng trong danh mục đầu tư, phù hợp với Chiến lược phát triển kinh tế biển Việt Nam đến 2030 – tầm nhìn 2045, mở ra tiềm năng lớn về xuất khẩu và việc làm. 

Đối đáp và trao đổi lại với các nhà đầu tư, phiên đối thoại tiếp tục với phần chia sẻ của LS. Bùi Văn Thành –Trưởng Văn phòng Luật sư Mặt Trời Mới, Phó Chủ tịch Liên chi hội Tài chính Khu Công nghiệp Việt Nam, Trọng tài viên VIAC, Hòa giải viên VMC. Từ góc độ nghiên cứu pháp luật và thực tiễn, ông Thành nhận định, các nhà đầu tư phát triển hạ tầng thường mong muốn triển khai các dự án đầu tư dài hạn trong khu công nghiệp, tuy nhiên khung pháp lý hiện nay vẫn còn nhiều bất cập liên quan đến khả năng tiếp cận quỹ đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất; cùng lúc đó, thủ tục phê duyệt dự án đầu tư còn phức tạp và có sự điều chỉnh khác nhau giữa các địa phương. Đối với quá trình triển khai dự án, LS. Thành thể hiện sự chia sẻ với các nhà đầu tư khi thực tiễn cho thấy rằng, quá trình này cũng xảy ra không ít vấn đề, khiến quá trình triển khai dự án kéo dài, chậm tiến độ. Chẳng hạn, khu công nghiệp không kịp thời trong công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng khiến chủ đầu tư không có đất triển khai; chủ đầu tư chậm triển khai hạ tầng khiến ban quản lý không thể thu hút doanh nghiệp thứ cấp; trách nhiệm giữa các bên không rõ ràng dẫn đến phát sinh xung đột…

Nối tiếp phần đối đáp của LS. Bùi Văn Thành, LS. Ngô Thị Vân Quỳnh – Luật sư Điều hành Công ty Luật AN Legal cũng có những trao đổi rất thực tế về vướng mắc pháp lý khi triển khai hình thức đầu tư dưới dạng thuê đất, hạ tầng khu công nghiệp. Qua kinh nghiệm làm việc với các nhà đầu tư trong dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, LS. Quỳnh đã chỉ ra một số vấn đề mà doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý trước khi quyết định đầu tư. Bà cho biết, đối tượng thuê lại đất trong khu công nghiệp, ngoài các nhà đầu tư thực hiện dự án sản xuất, còn có các nhà đầu tư bất động sản (xây dựng nhà xưởng cho thuê, dịch vụ kho bãi, lưu giữ hàng hóa). Do đó, việc thuê lại đất trong khu công nghiệp có thể vướng vào các rủi ro liên quan đến vấn đề thống nhất thông tin trong hồ sơ đất khu công nghiệp. Từ đây dẫn đến trường hợp nhà đầu tư bị từ chối thủ tục dù đã được chủ đầu tư hạ tầng chấp thuận về nguyên tắc. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư trả tiền thuê một lần dễ lầm tưởng rằng phần đất đã “an toàn”, trong khi thực tế cơ quan quản lý địa phương vẫn có quyền thu hồi nếu tiến độ không đáp ứng yêu cầu. Bà Quỳnh cũng lưu ý, quy trình chuyển nhượng quyền thuê đất trong khu công nghiệp, dù pháp luật mới cho phép trong một số trường hợp, nhưng việc thực hiện vẫn cần sự tham gia của chủ đầu tư hạ tầng và phải thực hiện thông qua thủ tục chấm dứt – ký lại hợp đồng thuê, thay vì áp dụng hợp đồng chuyển nhượng thông thường. LS. Quỳnh khuyến nghị, nhà đầu tư cần rà soát kỹ lưỡng các thông tin về đồng bộ quy hoạch – môi trường – tiến độ dự án ngay từ đầu; đồng thời làm việc chặt chẽ với chủ đầu tư hạ tầng và cơ quan quản lý để hạn chế rủi ro pháp lý trong suốt vòng đời dự án.

Từ các phân tích, LS. Bùi Văn Thành và LS. Ngô Thị Vân Quỳnh cũng chỉ ra một số dạng tranh chấp sẽ phát sinh nhiều trong thời gian tới. Theo LS. Thành, do hợp đồng thuê lại đất/ hạ tầng khu công nghiệp chưa chuẩn hóa, giá thuê tăng đột biến do lạm phát, dẫn đến việc tăng mạnh tranh chấp về hợp đồng thuê lại đất/ hạ tầng; tranh chấp liên quan đến phí thuê đất... LS. Quỳnh cũng dự báo các vụ việc tranh chấp có liên quan đến vấn đề giải phóng mặt bằng, bồi thường do chậm bàn giao mặt bằng sạch, định giá bồi thường không thống nhất giữa chủ đầu tư hạ tầng và chính quyền sẽ gia tăng. Để hạn chế rủi ro cũng như bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư khi đầu tư vào hạ tầng khu công nghiệp, hai diễn giả đưa ra một số khuyến nghị, trong đó nhấn mạnh khâu kiểm tra pháp lý chủ đầu tư hạ tầng trước khi ký hợp đồng thuê lại, mua bảo hiểm rủi ro pháp lý; khi đàm phán hợp đồng thuê lại, nên dùng mẫu hợp đồng chuẩn và thêm các điều khoản bảo vệ như điều kiện bất khả kháng mở rộng, điều khoản gia hạn tiến độ tự động, điều khoản giải quyết tranh chấp hợp đồng…

Bước sang Phiên 2, Diễn đàn tập trung phân tích khung pháp lý, cập nhật các quy định và thực tiễn triển khai hoạt động đầu tư hạ tầng xã hội trong khu công nghiệp do LS. Châu Việt Bắc – Phó Giám đốc Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) chi nhánh TP. Hồ Chí Minh điều phối, với sự tham gia của các diễn giả: (i) ông Jeong Ji Hoon – Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam (KOCHAM);(ii) ông Nakagawa Motohisa – Phó Chủ tịch kiêm Trưởng ban Môi trường kinh doanh Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật Bản tại TP. Hồ Chí Minh (JCCH); (iii) LS. Nguyễn Gia Huy Chương – Luật sư Điều hành Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers, Phó Chủ tịch Hội Doanh Nhân Trẻ TP. Hồ Chí Minh (YBA) và LS. Vũ Thị Quế – Chủ tịch HĐTV, Luật sư sáng lập Rajah & Tann LCT Lawyers.

Mở đầu phiên, Ông Jeong Ji Hoon – Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam (KOCHAM) đã cung cấp nhiều số liệu và đánh giá về hoạt động đầu tư của nhà đầu tư Hàn Quốc đối với dự án hạ tầng xã hội KCN. Theo đó, trong bối cảnh lực lượng lao động tăng nhanh và khả năng tiếp cận nhà ở của công nhân còn rất hạn chế, nhu cầu phát triển hạ tầng xã hội tại các khu công nghiệp đang trở nên cấp bách. Hiện cả nước có hơn 430 khu công nghiệp đang hoạt động với hơn 4,1 triệu lao động, nhưng 70-80% công nhân có nhu cầu về nhà ở vẫn phải thuê trọ tự phát do sự thiếu hụt hạ tầng xã hội. Nhiều khu công nghiệp chỉ đáp ứng tối thiểu nhu cầu về giáo dục, y tế, sinh hoạt văn hóa, gây áp lực lớn lên địa phương và ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người lao động. Lấy ví dụ một số nhà phát triển KCN lớn như VSIP, Becamex, Deep C, ông đánh giá các nhà đầu tư khu công nghiệp tại Việt Nam có năng lực triển khai hạ tầng tốt, tuy nhiên phân khúc hạ tầng xã hội vẫn còn kém hấp dẫn do lợi nhuận thấp, dòng tiền chậm và chính sách còn thiếu đồng bộ. Ông nhấn mạnh, sau hơn 2 năm triển khai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội cũng chỉ mới giải ngân khoảng 2%, phản ánh rõ ràng những vướng mắc về thủ tục và điều kiện vay. Bên cạnh đó, vấn đề bố trí quỹ đất trong ranh khu công nghiệp, thủ tục phê duyệt kéo dài và chồng chéo giữa các luật cũng gây cản trở tiến độ dự án. Trao đổi về một số đề xuất, đại diện KOCHAM cho rằng, Việt Nam cần tiếp tục xem xét và hoàn thiện cơ chế pháp lý theo hướng chặt chẽ, cụ thể hơn nhưng vẫn đảm bảo tính khả thi và hợp lý để triển khai, trong đó có bao gồm các vấn đề về ưu đãi tài chính, quỹ đất, quy hoạch. Hiệp hội cũng đề xuất tăng cường áp dụng mô hình PPP, ứng dụng chuyển đổi số trong xét duyệt và quản lý dự án nhằm thúc đẩy việc phát triển hạ tầng xã hội gắn với khu công nghiệp một cách hiệu quả và bền vững. 

Tiếp nối phần đối thoại của đại diện KOCHAM, Ông Nakagawa Motohisa - Phó Chủ tịch kiêm Trưởng ban Môi trường kinh doanh Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật Bản tại TP. Hồ Chí Minh (JCCH) nhận định, đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội cho công nhân là một hướng đi tiềm năng nhưng đầy thách thức trong phát triển hạ tầng khu công nghiệp. Trong thực tế, loại hình này chưa thật sự hấp dẫn các nhà đầu tư do biên lợi nhuận thấp, thời gian hoàn vốn kéo dài, cùng với thủ tục pháp lý phức tạp và chưa thống nhất. Ngoài ra, chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ cộng đồng tương đối lớn nên cũng làm giảm sức hút của các dự án. Tuy nhiên, ông Nakagawa Motohisa cũng nhận định rằng, Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung cùng quá trình sáp nhập các địa phương trọng điểm công nghiệp như TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Vũng Tàu đã mở ra những tín hiệu tích cực, đặc biệt trong mở rộng quỹ đất, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và tăng cường cơ chế ưu đãi. Tuy vậy, cùng ý kiến với đại diện Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc, ông Nakagawa Motohisa cho biết, sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật và thiếu thống nhất trong thực thi chính sách ưu đãi giữa các địa phương vẫn là rào cản lớn, khiến việc triển khai dự án nhà lưu trú công nhân, đặc biệt là các dự án liên vùng hoặc trong khu công nghiệp tích hợp, còn gặp nhiều vướng mắc. Từ các phân tích và chia sẻ, ông Jeong Ji Hoon và ông Nakagawa Motohisa nhấn mạnh rằng chỉ khi hệ thống thể chế thực sự ổn định, minh bạch và có khả năng bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên, khu vực tư nhân mới có thể tham gia sâu rộng vào phát triển hạ tầng xã hội khu công nghiệp - một cấu phần quan trọng tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững, an sinh lao động và năng lực cạnh tranh của môi trường đầu tư Việt Nam.

Đối đáp và trao đổi lại với các nhà đầu tư, LS. Nguyễn Gia Huy Chương – Luật sư Điều hành Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers, Phó Chủ tịch Hội Doanh Nhân Trẻ TP. Hồ Chí Minh (YBA) cho rằng,các dự án hạ tầng xã hội nhận được sự quan tâm lớn của cơ quan trung ương, địa phương, tuy nhiên còn đang kém thu hút vì các bất cập liên quan đến pháp lý, cùng với đó là vướng mắc về lợi nhuận thu được. Đối với phân khúc nhà lưu trú công nhân, các dự án này chủ yếu vận hành theo mô hình thuê, gắn trực tiếp với quan hệ lao động trong khu công nghiệp và không hình thành quyền sở hữu cho người ở. Hạn chế này dẫn tới những thách thức đáng kể trong thu hút đầu tư, nhất là khi mô hình nhà lưu trú công nhân đòi hỏi hạ tầng kỹ thuật – xã hội đồng bộ, hoạt động trong không gian quy hoạch chặt chẽ của khu công nghiệp và phụ thuộc nhiều vào khả năng phối hợp giữa doanh nghiệp hạ tầng, doanh nghiệp sản xuất và chính quyền địa phương. LS. Chương nhận định, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã ghi nhận khái niệm và có một số quy định điều chỉnh riêng về “nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp”, tuy nhiên còn thiếu hướng dẫn chi tiết. Vì lý do này, khi triển khai dự án nhà ở lưu trú cho công nhân, nhà đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn hơn. Ông Chương chỉ ra các một số khó khăn liên quan đến việc chuẩn bị hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, theo đó doanh nghiệp phải đáp ứng các yêu cầu bắt buộc về quy hoạch, hạ tầng, an ninh, môi trường. Tuy nhiên, văn bản hướng dẫn giữa các ngành hiện nay còn nhiều điểm chưa thống nhất; doanh nghiệp cũng khó xác định cấp thẩm quyền phê duyệt chủ trương dự án. Trước bối cảnh sáp nhập địa giới hành chính, LS. Chương cũng có một số phân tích về cơ chế xác định và điều chỉnh giá thuê nhà lưu trú trong khu công nghiệp, đồng thời đưa ra khuyến nghị về sự khả thi khi áp dụng đơn giá này khi TP. Hồ Chí Minh được mở rộng. LS. Chương nhấn mạnh, các dự án nhà ở lưu trú cho công nhân là yêu cầu cần thiết để phát triển bền vững khu công nghiệp, do đó để thu hút đầu tư và tạo niềm tin cho doanh nghiệp, địa phương cần phải có cơ chế đảm bảo quyền lợi, giảm rủi ro cho các nhà đầu tư; các ưu đãi, thủ tục cũng cần khả thi và thuận lợi hơn.

Bên cạnh hình thức nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, nhằm tránh việc hạn chế về quỹ đất, việc xây dựng nhà ở xã hội ngoài khu công nghiệp và cho công nhân thuê cũng đang là hình thức được hướng tới. Đối thoại ở góc độ pháp lý, LS. Vũ Thị Quế – Chủ tịch HĐTV, Luật sư sáng lập Rajah & Tann LCT Lawyers nhận định hình thức này sẽ có những điểm thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư, đặc biệt khi nhà đầu tư là doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, nếu nhà đầu tư là doanh nghiệp sản xuất với nhu cầu sử dụng lao động lớn, họ có thể chủ động đầu tư nhà lưu trú công nhân hoặc hợp tác với doanh nghiệp bất động sản để phát triển nhà ở xã hội. Ngược lại, đối với các doanh nghiệp bất động sản, việc đầu tư nhà lưu trú công nhân là không khả thi do không thuộc nhóm ngành được phép triển khai loại hình này, vì vậy chỉ có thể phát triển các dự án nhà ở xã hội. Cũng theo LS. Quế, vấn đề đầu tư nhà ở xã hội hiện vẫn còn đối mặt với nhiều rủi ro và nằm ở hầu hết các giai đoạn của dự án. Bà cho biết, dù đã có cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 201, việc tiếp cận quỹ đất do Nhà nước bố trí vẫn mất nhiều thời gian do yêu cầu thủ tục phức tạp; trong khi đó, quỹ đất nhà ở xã hội nằm trong các dự án nhà ở thương mại dù “sẵn có” nhưng thường bị chủ đầu tư thương mại trì hoãn triển khai. Doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cũng không có nhiều lựa chọn khả thi về nguồn vốn, trong khi điều kiện vay của các gói tín dụng ưu đãi lại khó đáp ứng. Bên cạnh đó, các dự án nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân vẫn phải thực hiện đầy đủ quy trình của một dự án bất động sản thông thường, trong khi mức lợi nhuận nhà ở xã hội chỉ 10% và bất kỳ chậm trễ nào cũng gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp. LS. Quế cũng nói thêm, nhiều nơi có quỹ đất được bố trí cho đầu tư nhà ở xã hội chưa phù hợp với quy hoạch, làm giảm khả năng khai thác và thu hút người mua; các hoạt động đưa thông tin đến đối tượng mua nhà phù hợp cũng bị ảnh hưởng bởi quy định về chi phí trong marketing và bán hàng. Từ các phân tích, LS. Quế khuyến nghị nhà đầu tư cần chủ động quản trị rủi ro pháp lý ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án; rà soát kỹ quỹ đất, điều kiện pháp lý và làm việc minh bạch với cơ quan quản lý cũng như chủ đầu tư dự án thương mại. Đồng thời, doanh nghiệp cần chuẩn bị nguồn lực tài chính phù hợp, không nên mặc định các dự án nhà ở xã hội hay nhà lưu trú công nhân “sẽ tự bán được” mà cần đầu tư vào chất lượng để tiếp cận hiệu quả nhóm đối tượng thụ hưởng.

Kết thúc hai phiên đối thoại, Diễn đàn đã ghi nhận nhiều ý kiến thẳng thắn, mang tính xây dựng từ phía đại biểu doanh nghiệp và giới luật sư về thực tiễn đầu tư, triển khai dự án hạ tầng trong khu công nghiệp tại Việt Nam nói chung và TP. Hồ Chí Minh nói riêng. Các nội dung này cũng nhận được phản hồi từ các diễn giả, đưa đến những kết luận sau cùng và đề xuất khả thi cho các vấn đề phát sinh của doanh nghiệp. Sự kiện khép lại trong không khí cởi mở, sôi nổi, tạo nên một diễn đàn đối thoại hiệu quả cho nhà đầu tư. Đặc biệt, ITPC và VIAC sẽ tổng hợp đầy đủ các kiến nghị tại Diễn đàn để báo cáo Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh và các cơ quan có thẩm quyền, từ đó đóng góp thông tin thực tiễn nhằm xây dựng các cơ chế, chính sách hỗ trợ phù hợp, góp phần hoàn thiện khung khổ pháp lý, cải thiện quy trình thủ tục và củng cố môi trường đầu tư ổn định, minh bạch, thân thiện với nhà đầu tư trong giai đoạn mới.